Khi quyết định mở phòng khám, một trong những câu hỏi đầu tiên mà nhiều doanh nhân phải trả lời là: “Tôi nên thuê mặt bằng sẵn rồi thi công nội thất, hay xây dựng từ đầu?” Đây không phải là quyết định nhẹ — vì đó là sự khác biệt giữa những triệu, thậm chí hàng tỷ đồng trong tổng vốn đầu tư ban đầu.

Phòng khám hiện đại với thiết kế nội thất chuyên nghiệp

Bài này sẽ giúp bạn so sánh chi phí thực tế, hiểu rõ cách từng phương án hoạt động, và tìm ra lựa chọn phù hợp nhất với tình hình tài chính của mình.

Các nhân tố ảnh hưởng đến chi phí thi công phòng khám

Các nhân tố ảnh hưởng đến chi phí thi công phòng khám
Các nhân tố ảnh hưởng đến chi phí thi công phòng khám

Bố trí không gian thi công nội thất phòng khám

Trước khi so sánh hai phương án chính, điều quan trọng là bạn hiểu những yếu tố nào xác định giá thành của thi công phòng khám.

Diện tích và bố trí không gian

Diện tích là yếu tố cơ bản nhất. Một phòng khám 50m² sẽ rẻ hơn phòng khám 200m² rất nhiều — nhưng không phải vì lý do đơn giản. Phòng khám lớn hơn không chỉ cần nhiều vật liệu hơn, mà còn đòi hỏi bố trí khu vực chức năng phức tạp hơn (phòng khám chính, phòng chờ, phòng kỹ thuật, kho, WC…). Bố trí này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thợ lắp đặt, kéo dài thời gian thi công.

Đơn giá thi công thường được tính theo mét vuông. Theo báo giá năm 2026 từ các công ty chuyên về thi công nội thất phòng khám, chi phí cải tạo dao động từ 4 đến 15 triệu VNĐ/m², tùy vào mức độ hoàn thiện. Với phòng khám 100m², con số này có thể lên tới 400 triệu đến 1,5 tỷ VNĐ chỉ riêng phần thi công nội thất.

Chất lượng vật liệu và thiết kế nội thất

Không phải tất cả phòng khám đều được thi công bằng các vật liệu tương tự. Một phòng khám “chuẩn bác sĩ” có thể sử dụng gạch ceramic thông thường, nhưng một phòng khám cao cấp có thể dùng gạch Taicera (250.000 – 350.000 VNĐ/m²) hoặc thậm chí gạch nhập khẩu giá cả gấp đôi.

Chi phí thiết kế nội thất riêng đã không nhẹ: từ 150.000 đến 390.000 VNĐ/m² cho dịch vụ thiết kế chuyên môn. Nếu chọn mô hình “Design & Build” (thiết kế và thi công một lúc bởi cùng một công ty), bạn có thể tiết kiệm 5-15% so với việc tách riêng thiết kế và thi công.

Vị trí địa lý và chi phí nhân công

Thợ thi công ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng có lương cao hơn nhiều so với các tỉnh khác. Ngoài ra, chi phí vận chuyển vật tư, chi phí điện nước tạm thời, chi phí phụ cấp khu vực — tất cả đều ảnh hưởng. Một công trình thi công tại khu trung tâm thành phố sẽ khác xa so với khu ngoại thành hay tỉnh lẻ.

Chi phí thi công phòng khám trên mặt bằng thuê sẵn

Thi công cải tạo nội thất mặt bằng sẵn

Thuê mặt bằng sẵn là lựa chọn phổ biến của những người vừa mở phòng khám. Tại sao?

Báo giá cải tạo nội thất từ 4-15 triệu VNĐ/m²

Khi bạn thuê một mặt bằng sẵn (có thể là tầng 2 tòa nhà, góc phố cũ, hoặc không gian văn phòng), công việc của bạn là cải tạo để phù hợp với tiêu chuẩn phòng khám. Chi phí này gồm:

– Phá dỡ, sửa chữa: nếu tường gạch cũ cần sửa (40-60 nghìn VNĐ/m² để phá dỡ vách cũ, 200-400 nghìn VNĐ/m² để thi công tường/vách mới).
– Lát gạch, sơn tường: gạch ốp tường thường từ 120.000 đến 450.000 VNĐ/m² (vật liệu + nhân công).
– Điện nước: nếu hệ thống cũ không đáp ứng tiêu chuẩn, bạn cần cải tạo hoặc bổ sung.
– Nội thất: tủ khám, ghế chờ, bàn tiếp tân, vv.

Tổng cộng, một phòng khám 100m² trên mặt bằng thuê sẵn có thể cỏi trong khoảng 400 triệu đến 1.5 tỷ VNĐ, tùy chất lượng và tình trạng mặt bằng hiện tại.

Chi phí thiết kế và lắp đặt nội thất

Ngoài vật liệu xây dựng, chi phí thiết kế nôi thất riêng biệt là 150.000 – 390.000 VNĐ/m² (tính riêng tờ thiết kế kiến trúc). Lắp đặt nội thất (bàn, tủ, thiết bị) thêm 30.000 – 70.000 VNĐ/m² nữa. Những công ty chuyên về thi công phòng khám (như Interoffice với 150+ dự án, hoặc SEE the SPACE) thường đưa ra gói báo giá “trọn gói” để bạn dễ tính toán.

Thời gian hoàn thiện và lợi ích thuê mặt bằng sẵn

Điểm mạnh lớn nhất của thuê mặt bằng là thời gian — bạn có thể mở cửa trong 15-20 ngày thi công. So với xây mới (tốt nhất 3-6 tháng), đây là sự chênh lệch khổng lồ.

Thêm nữa, khi thuê mặt bằng sẵn có hạ tầng (điện, nước, mạng internet), bạn tiết kiệm chi phí cải tạo công trình dân dụng lớn. Giá thuê mặt bằng dao động từ 15-50 triệu đồng/tháng ở ngoại thành, tới 50-150 triệu đồng/tháng ở khu trung tâm — nhưng bạn không cần xây cơ sở hạ tầng từ đầu.

Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng phòng khám mới

Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng phòng khám mới
Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng phòng khám mới

Thi công xây dựng cơ sở hạ tầng phòng khám mới

Nếu bạn có cơ hội và vốn để xây dựng từ đầu, bạn được quyền tùy chỉnh hoàn toàn.

Báo giá xây dựng trọn gói từ 5-8 triệu VNĐ/m²

Xây nhà trọn gói (có nền, tường, mái, cửa, điện nước, nội thất cơ bản) từ 5 đến 8 triệu VNĐ/m² vào năm 2026. Với diện tích 100m², chi phí xây dựng từ 500 triệu đến 800 triệu VNĐ. Nếu nâng cấp chất lượng vật liệu (gạch cao cấp, sơn cao cấp, điện nước tiêu chuẩn y tế), con số có thể lên tới 1-1.5 tỷ VNĐ.

Lợi ích lớn: bạn kiểm soát từng chi tiết — độ cao tầng, độ rộng phòng, vị trí cửa/cửa sổ, hệ thống máy lạnh, thoát nước, vv. Không cần tổng hợp từ các mặt bằng cũ có nhược điểm.

Chi phí phá dỡ, cải tạo tường gạch cũ

Nếu xây trên nền đất trống, bạn không cần phá dỡ. Nhưng nếu xây trên nền có các công trình cũ cần dỡ bỏ, chi phí phá dỡ tường gạch thêm 40-60 nghìn VNĐ/m², hút nước thải cũ thêm 15-60 triệu VNĐ tùy quy mô.

Hệ thống điều hòa, điện nước theo tiêu chuẩn y tế

Đây là hạng mục không thể bỏ qua. Một phòng khám cần hệ thống điều hòa riêng biệt với tiêu chuẩn vệ sinh sinh học (không lây nhiễm chéo), hệ thống điện dự phòng (phòng tránh mất điện giữa ca khám), hệ thống xử lý nước thải y tế (tuân thủ quy định bộ Y tế). Những hạng mục này không rẻ, nhưng là bắt buộc theo Thông tư 07/2026/TT-BYT của Bộ Y tế.

So sánh chi phí: thuê mặt bằng vs xây mới + lưu ý tiết kiệm

So sánh chi phí: thuê mặt bằng vs xây mới + lưu ý tiết kiệm
So sánh chi phí: thuê mặt bằng vs xây mới + lưu ý tiết kiệm

So sánh chi phí giữa thuê và xây mới

Đến đây, dễ thấy:
– Thuê + thi công nội thất: 400 triệu – 1.5 tỷ VNĐ (100m²) + thuê mặt bằng hàng tháng
– Xây mới trọn gói: 500 triệu – 1.5 tỷ VNĐ (100m²) + chi phí khác (phá dỡ nếu có, hạ tầng, vv)

Phân tích ROI dài hạn giữa hai phương án

Thoạt nhìn, hai phương án có chi phí ban đầu gần nhau. Khác biệt chính ở thời gian:
– Thuê sẵn: mở cửa ngay trong 15-20 ngày, bắt đầu kiếm tiền nhanh chóng.
– Xây mới: 3-6 tháng thi công, chi phí lãi vay/chờ đợi dài hơn.

Nếu tính chi phí cơ hội (tiền lãi ngân hàng, lợi nhuận bị mất trong 6 tháng chờ xây), phương án thuê mặt bằng thường có lợi hơn cho doanh nhân vừa khởi nghiệp. Với kinh doanh phòng khám, tứng ngày bạn không mở cửa là tứng ngày bạn mất doanh thu — vì vậy, tốc độ khai trương rất quan trọng.

Tuy nhiên, nếu bạn có vốn dồi dào và kế hoạch dài hạn (5-10 năm kinh doanh tại cùng địa điểm), xây mới có thể sinh lợi hơn về sở hữu tài sản.

Tiêu chuẩn y tế bắt buộc theo Thông tư 07/2026/TT-BYT

Dù thuê hay xây mới, mọi phòng khám phải tuân thủ tiêu chuẩn thiết kế do Bộ Y tế quy định. Thông tư 07/2026/TT-BYT nêu rõ:
– Diện tích tối thiểu cho từng khu vực chức năng (phòng khám, phòng chờ, kho…)
– Hệ thống khí y tế trung tâm (nếu có phòng phẫu thuật hoặc chụp X-quang)
– Khả năng mở rộng trong tương lai
– Bảo vệ môi trường (xử lý nước thải, quản lý chất thải y tế)

Những yêu cầu này không thể bỏ qua, dù bạn chọn phương án nào. Nên tính chi phí tuân thủ tiêu chuẩn này vào từ đầu.

Mẹo giảm chi phí thi công hiệu quả

1. Chọn mô hình Design & Build: một công ty vừa thiết kế vừa thi công tiết kiệm 5-15% chi phí so với tách riêng.

2. Mua sắm vật liệu thông minh: so sánh giá gạch (Viglacera 120-250 nghìn VNĐ/m² vs Taicera 250-350 nghìn VNĐ/m²); chọn đạp chuẩn nhưng tiết kiệm.

3. Thương lượng giá thuê mặt bằng: nếu thuê sẵn, cố gắng đàm phán với chủ nhà về giá thuê hàng tháng — đôi khi bạn được nhượng bộ 10-20% nếu ký hợp đồng dài hạn.

4. Tái sử dụng nội thất: nếu bạn đã có bàn ghế, tủ từ một phòng khám trước, đưa lại ngoài tính lại nơi thi công.

5. Chia giai đoạn thi công: nếu vốn hạn chế, bạn có thể hoàn thiện các phòng chính trước, rồi từ từ hoàn thiện các phòng phụ.

Theo kinh nghiệm từ 150+ dự án thi công nội thất văn phòng/phòng khám, kết hợp chiến lược này có thể giúp bạn tiết kiệm tới 500 triệu đến 1 tỷ đồng.

—

Kết luận: Thuê mặt bằng sẵn thích hợp nếu bạn muốn mở nhanh, rủi ro thấp, kinh phí vừa phải. Xây mới thích hợp nếu bạn có vốn dồi dào, kế hoạch dài hạn, yêu cầu thiết kế đặc biệt. Dù lựa chọn nào, hãy luôn tuân thủ tiêu chuẩn y tế bắt buộc của Bộ Y tế và lên kế hoạch tài chính chi tiết trước khi khởi công.